¿Qué es el subarriendo de una oficina y qué se debe tener en cuenta?

Puede que tengas alquilada una oficina y te hayas planteado un subarriendo total o parcial, o que tengas un inquilino y te pregunte si puede subarrendar la oficina de tu propiedad. Descubre qué es el subarriendo y qué debes tener en cuenta a la hora de pactarlo.

Un subarriendo de una oficina es un acuerdo por el cual el arrendatario inicial de la oficina pacta con otro arrendatario el alquiler (subarriendo) de todo o parte del inmueble. Lo esencial es que la relación contractual entre el propietario y el arrendatario inicial subsiste. Es decir, habrá tres partes: arrendador (propietario), arrendatario inicial y arrendatario secundario (subarrendatario).

Con el subarriendo se crea la siguiente relación contractual:

Arrendador – Contrato de arrendamiento – Arrendatario – Contrato de subarriendo – Subarrendatario.

¿Qué dice la Ley sobre el subarriendo?

El subarriendo se regula en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establece que:

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. (…)
3. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Sin embargo, en cuanto al alquiler de las oficinas es muy importante tener en cuenta que prevalece la voluntad de las partes por tratarse de un contrato para uso distinto al de vivienda. Esto supone que el subarriendo suele estar prohibido en los contratos de arrendamientos de oficina y que, en el caso en que se permita, se suele hacer con diversas restricciones.

Soy inquilino de una oficina y quiero subarrendar: ¿Qué hago?

Es un caso habitual que un inquilino de una oficina quiera subarrendar una parte de la superficie a otra empresa por diversos motivos: se trata de una empresa del grupo o necesita una ayuda para pagar la renta, entre otras razones.

Si estás en ese caso tendrás que hacer lo siguiente:

• Revisar tu contrato de arrendamiento. Lee atentamente el contenido del contrato para ver si el subarriendo está permitido y en qué condiciones, prohibido o se remite al artículo 32 de la LAU.
• Si el subarriendo está prohibido tendrás que pedir una autorización al arrendador y en el caso en que la deniegue no podrás realizar el subarriendo. Si te autoriza deberá hacerlo por escrito para que quede constancia.
• Si está permitido podrás hacerlo en las condiciones que se establezcan en el contrato o en la LAU si el contrato no regula nada. Es habitual, en los casos en los que se permite subarrendar la oficina, que se pueda realizar solo a empresas del grupo o que se pueda elevar la renta por el arrendador.
• Elaborar un contrato de subarriendo. El contrato de subarriendo debe respetar el contenido del contrato de arrendamiento ya firmado y se extinguirá cuando este se extinga.
• Notificar el subarriendo. En el caso en que se aplique la LAU o se regule así en el contrato, tendrás que notificar el subarriendo al propietario de forma fehaciente. Puedes utilizar un burofax con acuse de recibo y certificado de texto.

Cómo ves es un procedimiento en el que es necesario tener en cuenta diversos aspectos y es recomendable que cuentes con la ayuda y el asesoramiento de una agencia inmobiliaria especializada en oficinas y de un abogado dedicado al derecho inmobiliario.