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Pablo Rabanal CEO de RECLAMADOR nos dice como recuperar tu dinero con la plusvalía municipal

Fecha: 19 octubre, 2017
Categorías: Nirvana Real Estate

Es un tema de mucha actualidad, y si has vendido un inmueble no hace mucho o vas hacerlo en breve, es muy importante que leas este post de Pablo Rabanal CEO de la empresa Reclamador.es, especialistas en esta materia.

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que cobran los ayuntamientos al vendedor, donatario o heredero cuando se transmite, se dona o se recibe un inmueble.

En principio, el objetivo de este tributo era gravar el incremento que se producía en el valor del terreno, vivienda o local, es decir, el beneficio que se obtiene al venderlo, heredarlo o recibirlo en donación.

Los ayuntamientos dieron por supuesto que siempre existiría este incremento debido al paso del tiempo, independientemente de que se el inmueble se haya vendido por menos de lo que costó. Sin embargo se ha demostrado que esto no es siempre así.

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal?

El ayuntamiento fija la plusvalía basándose en dos conceptos que nada tienen que ver con la realidad de las operaciones de compra-venta:

El valor del bien para el ayuntamiento: no es el valor de la venta sino el valor catastral, que es un valor teórico independiente al valor de mercado que suele ser cada vez más alto.

El beneficio de la operación de compraventa para el ayuntamiento: no es la diferencia entre el precio de compra y el de venta sino un % de incremento sobre el valor catastral del bien. El incremento es mayor cuanto más años se ha tenido la vivienda (ej: si se ha vendido después de 1 año, un 2% de incremento, si se ha vendido después de 20 años, un 60%).

Por ejemplo: imagina una vivienda comprada por 20.000€ hace 20 años y vendida hoy por 50.000€. El beneficio obtenido es de 30.000€. Sin embargo, todo esto es irrelevante para la legislación.

El ayuntamiento para esta operación mirará el valor catastral en el momento de la venta (ej: 100.000€) y al haberla tenido 20 años le aplicará un 60% tasa de incremento: se habrán ganado 60.000€ (100.000€ x 60%), y sobre ese beneficio teórico hay que pagar un impuesto (29% normalmente). En este caso serían 17.400€.

¿Qué se puede reclamar entonces?

Se pueden reclamar todas las plusvalías siempre y cuando no hayan pasado más de 4 años desde que se pagó (es el plazo legal máximo para reclamar). La cuantía dependerá del escenario:

Venta a pérdidas: Si se ha vendido la vivienda por menos de lo que costó (es decir, se ha perdido dinero), se podrá recuperar el 100% de lo pagado por plusvalía. Esto es así porque el Tribunal Constitucional ha dicho que cobrar una plusvalía cuando hay pérdida económica es inconstitucional.

Venta con ganancias: Si se ha vendido por más de lo que nos costó, se podrá recuperar hasta el 37,5% del impuesto. Cuantos más años se haya tenido la vivienda, mayor porcentaje se podrá reclamar.

¿Por qué se puede reclamar?

En el caso de venta a pérdidas: el Tribunal Constitucional ha dicho que es inconstitucional que se cobre un impuesto sobre un beneficio ficticio cuando se ha perdido dinero al transmitir una propiedad. Simplemente hay que acreditarlo con las escrituras de adquisición y transmisión.

En el caso de venta con ganancias: La fórmula matemática empleada por los ayuntamientos para obtener la base imponible no calcula el incremento experimentado durante la tenencia del bien como exige expresamente la Ley, sino que calcula un incremento de valor futuro. Esto se traduce en que nos cobran hasta un 37,5% del importe debido pagado, diversas sentencias en España de diferentes provincias así lo recogen.

En este último caso, los ayuntamientos tendrán que afrontar ahora una nueva oleada de demandas al haber aplicado erróneamente la fórmula de cálculo para determinar la base imponible del impuesto de la plusvalía municipal cuando se produce una transmisión de un bien de naturaleza urbana, entre otros, y a título de ejemplo, viviendas, plazas de garaje, locales comerciales, fincas en suelo urbano, etc.

Desde el año 2013 las arcas de los consistorios en España han ingresado más de 3.000 millones de euros de más, según cálculos de reclamador.es, al no calcular la base imponible con arreglo a la única fórmula matemática que permite científicamente hallar el incremento de valor experimentado por el bien durante su tenencia, tal y como exige expresamente la Ley que regula este impuesto.
Según estima la compañía online líder en reclamaciones en España en los últimos 48 meses, que es período reclamable, 5.140.438 fincas urbanas transmitidas en España estarían afectadas por la mala praxis de los ayuntamientos en la fijación de la base imponible de este impuesto que puede ser, según cada consistorio y el número de años de tenencia del inmueble, hasta un 37,5% más del importe pagado.
¿Es reclamable la plusvalía municipal si he heredado?

Sí, siempre y cuando se haya pagado una plusvalía. Tanto si es por compraventa, como si has heredado o recibido tu vivienda gracias a una donación, el impuesto es siempre el mismo. Por eso sigues teniendo derecho a reclamar tu plusvalía municipal.

¿Qué documentos necesito para reclamar la plusvalía municipal?

  • En el caso de haber vendido la vivienda con ganancias, basta con la autoliquidación del impuesto efectivamente pagada.
  • En el caso de venta con pérdidas será necesaria la siguiente documentación
  • Escritura de adquisición del inmueble.
  • Escritura de transmisión del inmueble.
  • Autoliquidación efectivamente pagada.

    ¿Qué diferencia hay entre liquidación y autoliquidación del impuesto?

El impuesto de plusvalía se puede gestionar de dos maneras, que dependerá de cada ayuntamiento

La más común o usada por la inmensa mayoría de los ayuntamientos de España es la “autoliquidación”, donde el vendedor, heredero o donatario de la casa, realiza los cálculos para liquidar el impuesto y procede al pago en el plazo legalmente establecido.

La otra manera es mediante una “liquidación”, y en ese caso será el ayuntamiento el que calculará el impuesto y remitirá una notificación al contribuyente donde comunique el importe a pagar y le concederá un plazo para pagar el impuesto.

Una diferencia fundamental entre una y otra es que el plazo para impugnar varía ostensiblemente: 4 años en el caso de autoliquidación, un mes en el caso de liquidación.

Todavía no he pagado la plusvalía, ¿debo pagarla aunque considere incorrecto el importe del impuesto?

Hay que distinguir dos escenarios:

En el caso de venta con pérdidas:

  • Si es autoliquidación, presentarla diciendo que el valor del impuesto es “0” justificándolo con las escrituras de compra y de venta de la propiedad.
  • Si es una liquidación, impugnar la resolución aportando las mismas escrituras.

En el caso de venta con ganancias, tanto en liquidación como en autoliquidación, nuestro consejo es pagar el impuesto y después poner la reclamación en nuestras manos para recurrir el impuesto.

Contar con asesoramiento legal:

“Para reclamar es importante que no se pase el plazo de recurso. Los contribuyentes deben acudir inmediatamente desde que reciben la liquidación del ayuntamiento o realizan la autoliquidación a una experto en la materia para informarse de los plazos de recurso y de la viabilidad de la reclamación para emprender las acciones pertinentes”, según explica Elena López Moro, responsable de reclamaciones fiscales en reclamador.es.

Por su parte, Pablo Rabanal, CEO y fundador de reclamador.es, considera que “los ayuntamientos deberían aplicar correctamente la fórmula y revisar las transmisiones que se les comuniquen. De cara al usuario, lo mejor es iniciar la reclamación del impuesto cuanto antes y contar con un asesoramiento legal especializado en la materia”.

reclamador.es se ha convertido en la compañía pionera en reclamaciones online de plusvalía municipal. El servicio hace que el proceso sea más ágil y fácil ya que la reclamación se realiza de manera totalmente online. Además, el usuario no tiene que adelantar dinero para iniciar los trámites. La compañía sólo cobra en caso de éxito.

 


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