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La principal obligación del inquilino en un contrato de arrendamiento es el pago de la renta. Para garantizar el cumplimiento de esa obligación y de otras que asume el inquilino derivadas del contrato de arrendamiento (conservación de la oficina en buen estado, entre otras), se suelen solicitar garantías como la fianza legal o el aval bancario. Vamos a despejar tus dudas sobre la diferencia de ambas garantías, qué importe tienen, cómo se entregan y qué cubren.
La fianza legal: ¿Qué importe tiene, qué cubre y dónde se deposita?
La fianza legal se regula en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se debe entregar por el arrendador al arrendatario en el momento de la formalización del contrato de alquiler. En base a la LAU la entrega es en metálico, pero la práctica habitual es entregarla mediante cheque bancario u otros medios de pago.
En el caso de los contratos de vivienda la fianza legal que se debe entregar es de una mensualidad de renta y en los casos de contratos de uso distinto al de vivienda (oficinas, locales comerciales y naves industriales, entre otros), el importe es de dos meses de renta.
Las obligaciones que cubre la fianza legal son todas las obligaciones que asume el inquilino en el contrato. Básicamente son tres:
- El pago de la renta.
- El pago de cantidades asimiladas (suministros como el agua, la luz o el gas; gastos de comunidad; impuestos que se repercutan al arrendatario como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- La conservación de la oficina arrendada. El inquilino debe conservar la oficina que alquile en buen estado.
En el momento en que finalice el contrato de alquiler la fianza deberá ser devuelta al inquilino, salvo que tenga que ser aplicada en todo o en parte a alguno de los tres conceptos que hemos visto. En el caso en que no se tenga que retener el importe de la fianza legal porque no exista deuda y la oficina esté en buen estado, si no se devuelve en el plazo de un mes devengará intereses.
El depósito de la fianza se realiza por el arrendador en el organismo de la Comunidad Autónoma que corresponda en función de dónde se localice la oficina. En el caso de Madrid, las fianzas de alquileres se depositan en el IVIMA y el plazo para el depósito es de 30 días hábiles desde que se firma el contrato de alquiler.
El aval bancario: ¿Qué es, qué importe y duración tiene y qué cubre?
La LAU regula la posibilidad de que junto a la fianza legal se pacte entre arrendador y arrendatario la entrega de garantías adicionales. Entre las garantías adicionales más utilizadas en el alquiler de oficinas se encuentra el aval bancario.
Se trata de un documento por el que un banco garantiza el cumplimiento de las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de alquiler. El tipo de aval que mejor garantiza las obligaciones del arrendador es el aval a primer requerimiento o primera demanda.
En el aval a primera demanda basta el simple requerimiento del arrendador para que el banco avalista ejecute el aval y pague al arrendador.
El importe del aval depende de lo que pacten las partes puesto que la LAU no establece una cuantía específica. Se suelen pedir avales por un importe equivalente a 6 meses.
La concesión del aval tendrá que ser estudiada por la entidad bancaria a la que se le haya solicitado. Analizará la solvencia del inquilino y puede que inmovilice en la cuenta del inquilino la cantidad avalada, además de cobrar una comisión por la operación.
En el aval bancario se detallarán las obligaciones que están cubiertas. Lo habitual es que se regule en el propio aval que cubre las obligaciones de tipo económico derivadas del arrendamiento (pago de la renta y pago de cantidades asimiladas) y, en algunos casos, se puede establecer que cubre todas las obligaciones asumidas por el inquilino en el contrato.
La duración del aval dependerá de lo que pacten las partes puede tener, por ejemplo, una duración de un año y si el contrato tiene una duración superior deberá regularse la obligación de renovarlo cada año en función del importe de la renta. Otra opción es que el aval bancario tenga una duración igual a la del contrato de arrendamiento. Ambas opciones son habituales y se utilizan en los contratos de arrendamiento de oficinas.
¿Se pueden entregar otras garantías adicionales?
La respuesta es que sí. El aval bancario puede suponer un gasto para el inquilino y además, en algunos casos, un perjuicio si el banco avalista inmoviliza la cantidad del aval, por lo que en lugar del aval bancario el arrendador puede pactar otras garantías con el inquilino.
Depósito en garantía
Es una cantidad que el arrendatario entrega al arrendador en el momento de la firma del contrato y que garantiza el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. El importe del depósito dependerá de lo que pacten las partes y puede ser como la del aval, por un importe de 6 meses.
Se tendrá que regular en el contrato de arrendamiento que se firme la cuantía del depósito y las obligaciones que cubre. La entrega de la cantidad se suele hacer mediante cheque bancario.
Carta de patrocinio
En el caso en que el inquilino de la oficina sea una sociedad y ésta pertenezca a un grupo de sociedades, una de las garantías que se puede entregar es una carta de patrocinio. En esta carta la sociedad matriz del grupo asume las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento en el caso en que la sociedad arrendataria (filial) no cumpla.
En estos casos pueden surgir dificultades para ejecutar la garantía si, por ejemplo, la sociedad matriz se encuentra en el extranjero, por lo que es aconsejable recurrir al aval bancario.
