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El derecho de tanteo y retracto en una oficina alquilada

Fecha: 23 noviembre, 2017
Categorías: Nirvana Real Estate
Etiquetas: alquiler de oficinas, compraventa, derecho de adquisición preferente
derecho de tanteo y retracto

Seguro que has escuchado hablar del derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto respecto a un alquiler. Te contamos en qué consiste, qué requisitos se deben cumplir para ejercerlo y cómo se puede ejercer.

En el caso en que tengas una oficina alquilada a un tercero y quieras venderla como una inversión, tendrás que tener muy en cuenta el derecho de tanteo y retracto del inquilino. Asimismo, en el caso en que seas inquilino de una oficina y el propietario quiera venderla debes saber los derechos que tienes para adquirir esa oficina si te interesa.

¿Qué es el derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto?

El derecho de adquisición preferente se regula en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y supone el derecho del inquilino de un inmueble alquilado a adquirirlo con preferencia en caso de venta.

El derecho de adquisición preferente se desdobla en dos derechos:

  • El derecho de tanteo que se puede ejercer antes de la compraventa. En este caso el inquilino tiene derecho a adquirir la oficina con preferencia sobre un tercero antes de que se venda.
  • El derecho de retracto que se puede ejercer después de la compraventa. En este caso la compraventa se efectúa y al ejercitarse el derecho de retracto el inquilino se subroga en la posición del comprador.

En los contratos de alquiler de oficinas puede ocurrir que:

  • Se renuncie expresamente al derecho de adquisición preferente en una cláusula del contrato, por lo que el inquilino no tendrá ese derecho.
  • Se regule el derecho del inquilino a la adquisición preferente.
  • No se regule nada, en cuyo caso se aplica el artículo 25 de la LAU y el inquilino tendrá derecho de adquisición preferente.

Como consecuencia de lo anterior, lo primero que hay que hacer es revisar el contrato de arrendamiento firmado y ver qué regula en relación el derecho de adquisición preferente. En el caso de que tengas dudas, lo más aconsejable es recurrir a un abogado especializado en derecho inmobiliario para que te asesore sobre tus derechos y sobre la forma en la que es mejor actuar en función de tus necesidades.

¿Cómo se ejercen el derecho de tanteo y el de retracto?

Si el propietario de la oficina que tienes alquilada quiere venderla, tendrá que notificarte de forma fehaciente:

  • La decisión de vender la finca.
  • El precio de la compraventa.
  • Las condiciones esenciales de la transmisión.

La notificación fehaciente quiere decir que debe ser una notificación que deje constancia del contenido que se envía y de la recepción, por lo tanto, se puede utilizar el servicio de burofax de correos.

Una vez que se ha notificado la decisión de vender la finca, el inquilino tendrá 30 días naturales (se cuentan, por lo tanto, sábados, domingos y festivos) para ejercitar su derecho de tanteo.

El inquilino podrá ejercer su derecho de retracto en el caso en que:

  • No se le notifique la compraventa.
  • Se omita en la notificación de la compraventa alguno de los requisitos que hemos detallado (precio y condiciones de la venta).
  • El precio de la venta sea inferior al que se le comunicó o las condiciones de la compraventa sean menos gravosas.

El propietario de la oficina tiene la obligación de notificar de forma fehaciente al inquilino los datos de la compraventa realizada mediante copia de la escritura pública de compraventa o contrato privado de compraventa.

Desde el día siguiente al que reciba la notificación de la compraventa, el arrendatario tendrá 30 días naturales para ejercer su derecho de retracto.

Por ejemplo, existirá el derecho de retracto cuando se le comunica al inquilino que se va a vender la oficina por 200.000 euros, el inquilino no ejerce su derecho de tanteo y posteriormente se entera de que la venta se ha hecho por un precio de 187.000 euros.

Casos en los que el inquilino no tiene derecho de adquisición preferente

Existen diversos casos en los que el inquilino no tiene derecho de adquisición preferente sobre la  oficinal alquilada, son los siguientes:

  • Cuando se renuncie al derecho en el contrato, en base al artículo 25.8 LAU. En estos casos, sin embargo, sí se tendrá que notificar la intención de vender la finca en un plazo de 30 días de antelación respecto a la fecha de compraventa.
  • Cuando la oficina alquilada se venda conjuntamente con otras viviendas o locales propiedad del arrendador y que estén en el mismo inmueble.
  • Cuando se vendan de forma conjunta viviendas o locales que estén en un mismo edificio de propietarios distintos a un mismo comprador.

Por lo tanto, no solo hay que analizar el contrato de alquiler firmado sino también tener en cuenta las circunstancias de cada caso porque influirán en el derecho de adquisición preferente.

Otros derechos de retracto diferentes al retracto arrendaticio

Es necesario diferenciar el derecho de tanteo y retracto derivado de la LAU de otros derechos de retractos que se regulan en otras leyes como el Código Civil y que son los siguientes:

  • Retracto de los comuneros. Imagina que eres copropietario de un inmueble y el resto de copropietarios lo quieren vender, tendrás un derecho de retracto.
  • Retracto de colindantes. En el caso en que se venda un terreno de más de una hectárea, los propietarios de terrenos colindantes tendrán un derecho de retracto.
  • Retracto de coherederos. En el caso en que uno de los herederos venda su derecho hereditario antes de la partición de la herencia, el resto de los coherederos podrán comprar ese derecho.

Como consecuencia de todo lo anterior, en el caso de una venta de una oficina alquilada, es necesario analizar con detalle el contrato de alquiler que se firmó en su día y los pactos que contenga en relación al derecho de adquisición preferente.

En el caso en que desees vender una oficina de tu propiedad que tienes arrendada puedes contar con la ayuda de NIRVANA REAL ESTATE para la búsqueda de un inversor.


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