Contrato alquiler oficina: 9 claves básicas

¿Vas a alquilar una oficina y tienes dudas sobre el contrato? Negociar y firmar un contrato de alquiler de oficina requiere unos mínimos conocimientos. Vamos a analizar los aspectos más importantes para que te sientas seguro y conozcas los fundamentos básicos.

1# ¿Qué ley se aplica?

La Ley que se aplica a los arrendamientos de oficina es la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU). En particular, la LAU establece que los arrendamientos para uso distinto al de vivienda se rigen:

• Por la voluntad de las partes.
• En defecto de un pacto entre las partes, por el título III de la LAU.
• Supletoriamente se aplica el Código Civil.

Por lo tanto, dado que, en primer lugar, se aplica la voluntad de las partes, en los arrendamientos de oficinas se dan muchos pactos distintos según cada caso.

2# La diferencia entre el contrato de vivienda y el de uso distinto al de vivienda

En la LAU se distinguen dos tipos de arrendamientos:

• Los arrendamientos de vivienda. Son los que recaen sobre una edificación habitable que se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
• Los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Son los que recaen sobre una edificación en la que se ejerce una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencia, cultural o docente, entre otras.

En el caso del alquiler de oficinas estaríamos, por lo tanto, ante un arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

3# ¿Qué información tengo que pedir antes de firmar el contrato?

Antes de firmar el contrato de alquiler de tu oficina debes pedir determinados documentos e información como la siguiente:

• Nota simple de la oficina. La puedes pedir en el Registro de la Propiedad tanto presencialmente como por internet. En la nota simple podrás cotejar: la superficie, la descripción de la finca, la titularidad (quién es el propietario) y las cargas (hipotecas, servidumbres, embargos).
• Nota simple de la sociedad propietaria. Se solicita en el Registro Mercantil bien presencialmente o por internet. La nota simple incluirá los datos generales de la sociedad, los administradores, apoderados, capital social etc.
• Aspectos contractuales. Tendrás que informarte y negociar con el propietario la renta, duración, garantías, obras, servicios, cesión y subarriendo etc.

4# ¿Qué duración puedo pactar?

La duración se puede pactar libremente por las partes. En los contratos de oficinas lo habitual es que se pacte una duración de entre 3 y 5 años. Por otra parte, en cuanto al obligado cumplimiento se suelen pactar entre 2 y 3 años.

El obligado cumplimiento es un periodo de tiempo durante el cual si el inquilino resuelve el contrato tendrá que pagar una indemnización al arrendador, por el periodo que quede por cumplir.

5# ¿Cómo se actualiza la renta?

Las partes pueden pactar la actualización de la renta cada año de diversas formas:

• Aplicación del IPC. Se aplicarán las variaciones del IPC con carácter anual.
• IPC + %. En este caso se suma al IPC un determinado porcentaje que pacten las partes, por ejemplo IPC + 3%.
• Renta de mercado. En este caso se puede pactar que cada parte nombre a un experto independiente que elabore la renta de mercado de oficinas parecidas y se hace una media aritmética entre las rentas que propongan los dos expertos.

También se pueden pactar varias formas de revisar la renta a la vez. Por ejemplo, IPC todos los años salvo el tercero que se aplica la renta de mercado o IPC más un porcentaje.

6# ¿Qué gastos e impuestos me pueden repercutir?

En las oficinas es habitual que se repercutan al inquilino los gastos de comunidad como concepto separado al de la renta. Por otro lado, se podrán repercutir impuestos y tributos como: el Impuestos sobre Bienes Inmuebles o la tasa de basuras.

Como consecuencia de lo anterior es muy importante que te informes antes de firmar del importe de estos gastos para saber cuánto vas a tener que pagar cada mes.

7# ¿Qué diferencia hay entre la cesión y el subarriendo?

Por lo general, en los contratos de arrendamiento de oficina se suele pactar que la cesión y el subarriendo están prohibidos. La cesión supone que el contrato de arrendamiento se cede a otro inquilino que ocupa el lugar del inquilino actual, y el subarriendo supone que una parte o toda la oficina se subarrienda por el inquilino a un tercero.

En algunos casos se permite la cesión y el subarriendo a empresas del grupo del arrendatario y se puede pactar que en estos casos el arrendador pueda aumentar la renta.

8# ¿Cómo regulan las obras?

Uno de los temas que puede resultar controvertido en un contrato de arrendamiento de oficina es el de las obras. Cuando se entra en una oficina nueva es habitual que se tengan que hacer obras de adaptación a la nueva actividad, por lo que es conveniente regular en el contrato una autorización expresa del propietario en relación a dichas obras y adjuntar el detalle de los trabajos que se van a hacer.

9# Garantías que puede pedir el propietario

Además de la fianza legal de dos mensualidades de renta que tiene que entregar el arrendatario al arrendador en el momento de la firma del contrato, en el sector de oficinas cuando se alquila, se suelen pactar otras garantías como las siguientes:

• Aval bancario. Una entidad bancaria garantiza el cumplimiento del contrato por parte del inquilino.
• Depósito en garantía. El inquilino entrega una cantidad de dinero al propietario para garantizar las obligaciones derivadas del contrato.
• Carta de patrocinio. Cuando la sociedad arrendataria pertenece a un grupo de empresas, se puede pactar que la sociedad matriz del grupo avale a la filial en el contrato de arrendamiento.
• Afianzamiento de un administrador. En algunos casos se pacta que uno de los administradores de la sociedad avale a la sociedad en el contrato.

Como ves son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora del alquiler de oficinas, por lo que te aconsejamos que te dejes asesorar por expertos para ahorrar tiempo y dinero. ¡Contacta con nosotros e infórmate!