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Cesión, derecho de adquisición preferente y otras renuncias en un contrato de alquiler de oficina

Fecha: 15 marzo, 2018
Categorías: Nirvana Real Estate
Etiquetas: cesión, derecho de tanteo y retracto, subarriendo

Antes de firmar el contrato de tu nueva oficina es importante que te informes y que conozcas tus derechos y obligaciones, así como las renuncias que se pueden realizar en el contrato de alquiler de oficina. ¿Las conoces? ¿Sabes cómo regular las renuncias y qué implica cada una? Te contamos todos los detalles.

Entre las obligaciones más importantes del inquilino en un contrato de alquiler de oficina encontramos el pago de la renta y de las cantidades asimiladas (gastos de comunidad, por ejemplo), pero también tiene una serie de derechos a los que se puede renunciar y que son los que te vamos a detallar en este artículo.

Las renuncias a esos derechos se pueden producir como consecuencia de que en los contratos de alquiler de oficinas al considerarse para uso distinto al de vivienda, se aplican, en primer lugar, los pactos que hayan alcanzado inquilino y propietario, por eso se dice que prevalece la voluntad de las partes. A falta de pacto se aplicaría la LAU y, finalmente, el Código Civil.

La cesión, el subarriendo

En base al artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) el arrendatario podrá ceder el contrato o subarrendar total o parcialmente el inmueble sin necesidad de autorización del propietario. Además, en estos casos, según la LAU, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en un 20% en caso de cesión y subarriendo total o de un 15% en caso de subarriendo parcial.

Es  bastante frecuente que en los contratos de alquiler de oficina se renuncie a la aplicación de este artículo y que se regule la cesión y el subarriendo como una posibilidad si se realiza a empresas que pertenezcan al mismo grupo que la empresa arrendataria, por ejemplo.

La renuncia al derecho de adquisición preferente

El derecho de adquisición preferente (o derecho de tanteo y retracto) se regula en el artículo 31 en relación con el 25 de la LAU y supone el derecho del inquilino de la oficina de comprar con prioridad el inmueble en el caso en que el propietario decida venderla. En la práctica se suelen renunciar en la mayoría de los casos a este derecho en el contrato de arrendamiento, para que en el caso en que se quiera vender el inmueble en inversión con una rentabilidad o transmitir el inmueble a otra sociedad del grupo del propietario, sea posible.

La regulación de las obras en un contrato de alquiler de oficina

En el tema de las obras para el supuesto de las oficinas, el artículo 31 de la LAU se remite al 19, 21, 22, 23 y 26. Básicamente, en dichos artículos se regula la necesidad de autorización por parte del propietario en el caso en que el inquilino quiera hacer obras y la obligación del propietario de mantener el inmueble apto para el uso pactado. Estos artículos se regulan en la LAU en la parte referida a vivienda por lo que es una realidad distinta.

En la mayor parte de los casos en los arrendamientos de oficinas se renuncia a la aplicación de dichos artículos y se elabora una regulación específica por la que, igualmente, las obras deben ser autorizadas por el propietario o por la que se autorizan determinadas obras de implantación que se detallan en el contrato, entre otros aspectos.

La renuncia  a la indemnización por clientela

El artículo 34 de la LAU es otro a los que se suele renunciar en el contrato. Este artículo regula la llamada indemnización por clientela y establece que en el caso en que finalice el contrato de arrendamiento de una finca en la que en los últimos cinco años se haya realizado una actividad comercial de venta al público, el inquilino tendrá derecho a una indemnización que tendrá que pagar el arrendador, siempre y cuando el inquilino haya manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar el contrato.

La cuantía de la indemnización es la siguiente:

  • En el caso en que el inquilino comience la misma actividad en otro local en el mismo municipio en los seis meses siguientes a la terminación del contrato, la indemnización cubrirá los gastos de traslado al nuevo local y los perjuicios por la pérdida de clientela.
  • En el caso en que el arrendatario comience una actividad diferente o no comience ninguna en los seis meses siguientes a la finalización del contrato y el arrendador u otra persona desarrollen la misma actividad u otra parecida a la que realizaba el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración de contrato con un máximo de 18 mensualidades.

Aunque en los contratos de alquiler de oficina se suele renunciar a la aplicación de este artículo, habría que estudiar si realmente es de aplicación, puesto que realmente en una oficina no se realiza, en principio, una actividad de venta al público, aunque pueden darse casos de locales comerciales con oficina, por ejemplo.

Cómo se regulan las renuncias en el contrato de alquiler de oficina

No solo es importante regular la renuncia por parte del inquilino, sino que la forma de hacerlo también es esencial. Para empezar la renuncia debe regularse expresamente, es decir, el inquilino y el propietario deben renunciar de forma clara y por escrito en el contrato a cada artículo concreto.

Por otra parte, es importante que la renuncia se haga no solo en relación al número del artículo sino también a su contenido. Por ejemplo, queda más claro si en el contrato se renuncia a la aplicación del artículo 32 regulador de la cesión y el subarriendo.

En el supuesto en que se pacte algo diferente a lo regulado en la LAU deberá regularse con detalle en el contrato para que quede claro y no haya confusiones en caso de conflicto entre el propietario y el arrendatario.

La intervención de un abogado para cada una de las partes, inquilino y propietario, puede facilitar mucho la redacción del contrato y la negociación del mismo en cuanto a derechos, obligaciones y renuncias.

 

En el caso en que estés pensando en cambiar de oficina o quieras comprar o vender una oficina de tu propiedad y necesites ayuda no dudes en contactar con nosotros para que te orientemos sobre los pasos a seguir.


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